Beim Kauf und Verkauf von Wohnimmobilien gibt es in Italien ein spezielles System, mit dem der steuerpflichtige Wert einer Immobilie (Bemessungsgrundlage) zur Berechnung der Grunderwerbsteuer ermittelt wird: das sog. „Preis gleich Katasterwert System“ (sistema prezzo-valore).

A) Die Grunderwerbsteuer in Italien

Unter bestimmten Bedingungen kann als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbssteuern in Italien (Register-, Hypotheken- und Katastersteuern) der Katastwert zu Grunde gelegt werden. Dieser ist dem deutschen „Bodenrichtwert“ ähnlich, aber nicht gleich, da hier weitere Umstände, herangezogen werden, die einer Art Verkehrswert gleichen.

Dennoch bringt es Käufern von italienischen Wohnimmobilien große Vorteile, die Berechnung nach diesem System zu beantragen.

Das Preis gleich Katasterwert System berechnet die Steuern auf Grundlage des Katasterwerts der Immobilie, unabhängig vom tatsächlichen Kaufpreis. Es schützt zudem den Käufer, da das Finanzamt die Wertbestimmung dadurch nur eingeschränkt prüfen darf.

1. Wann gilt das „Preis gleich Katasterwert System“?

Das Preis gleich Katasterwert System gilt für Verkäufe, die der proportionalen Registersteuer unterliegen; dies sind in der Regel Käufe von Privat, also wenn sowohl Käufer als auch Verkäufer Privatpersonen sind, die nicht gewerblich tätig sind. Umsatzsteuerpflichtige Verkäufe, z. B. bei Erwerb von Bauunternehmern sind also ausgeschlossen.

Es gilt auch bei Verkäufen von nicht umsatzsteuerpflichtigen Verkäufern (z.B. Vereine, Stiftungen) sowie bei Verkäufen an Privatpersonen durch Unternehmen oder Gesellschaften, die nicht der Mehrwertsteuer unterliegen.

2. Für welche Immobilien gilt es?

Dieses Berechnungssystem gilt allgemein für Wohnimmobilien und deren Nebengebäude und Zubehör. Es kann auch für den Kauf von Wohnimmobilien ohne „Erstwohnsitz“-Vergünstigungen genutzt werden.

3. Wie stellt der Käufer den Antrag?

Um das Preis-Wert-System anzuwenden, muss der Käufer den Notar beim Kauf darüber informieren. Der Antrag muss im Kaufvertrag festgehalten werden und kann nicht später hinzugefügt werden.

4. Angabe des Kaufpreises

In jedem Fall müssen die Parteien jedoch im Kaufvertrag den vereinbarten Kaufpreis angeben.

Falls der Kaufpreis ganz oder teilweise verschleiert wird, werden die Register-, Hypotheken- und Katastersteuern auf Grundlage des tatsächlich vereinbarten Preises berechnet, nicht auf dem Katasterwert. Zusätzlich wird ein Bußgeld zwischen 50% und 100% der Differenz zwischen der geschuldeten und der bereits gezahlten Steuer verhängt.

Falls jedoch im Vertrag ein zu niedriger Katasterwert angegeben ist, wird die Preis gleich Katasterwert Regelung weiterhin angewendet. In diesem Fall fordert das Finanzamt die Differenzsteuer, die sich aus dem korrekten Katasterwert ergibt, ohne eine Marktwertermittlung durchzuführen.

B) Die Spekulationssteuer bei Verkauf

In Italien unterliegt der Immobiliengewinn (plusvalenza immobiliare) einer Steuer, die auf den Unterschied zwischen dem Verkaufs- und dem Kaufpreis einer Immobilie erhoben wird (Spekulationsteuer). Diese Besteuerung gilt jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen:

1. Verkauf innerhalb von 5 Jahren nach dem Kauf

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, die Sie weniger als 5 Jahre lang besessen haben, und der Verkaufspreis höher ist als der ursprüngliche Kaufpreis, müssen Sie den Gewinn versteuern. Diese Regelung betrifft vor allem Immobilien, die nicht als „Erstwohnsitz“ (prima casa) genutzt wurden.

2. Befreiung für den Erstwohnsitz

Falls die verkaufte Immobilie für die meiste Zeit Ihres Besitzes als Ihr Hauptwohnsitz genutzt wurde (auch bei Verkauf innerhalb der 5 Jahresfrist), fällt keine Immobiliengewinnsteuer an.

3. Steueroptionen und Steuersätze

Der Gewinn kann entweder als reguläres Einkommen in Ihrer Einkommenssteuererklärung versteuert werden oder Sie können sich für eine pauschale Ersatzsteuer von 26% entscheiden, die direkt beim Notar während der Verkaufsabwicklung abgeführt wird.

4. Fazit

Falls Sie eine italienische Immobilie nach 5 Jahren Besitzzeit verkaufen oder davor und es sich um Ihren Hauptwohnsitz handelt, fällt keine Steuer (Spekulationssteuer) auf den realisierten Gewinn der Immobilie an. In allen anderen Fällen kann der erzielte Gewinn steuerpflichtig sein.

Bei Fragen zu diesem Thema oder zur optimalen Steuerstrategie stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Rechtsberatung oder Empfehlung dar. Wir sind bemüht die gemachten Angaben und Informationen stets auf dem aktuellen Stand zu halten. Eine Gewähr oder Haftung hierfür ist ausgeschlossen. Aufgrund regionaler Unterschiede und potenzieller Änderungen im Steuerrecht sollte vor einem Kauf immer eine individuelle Beratung durch einen Rechtsanwalt eingeholt werden. Für eine qualifizierte Rechtsberatung oder weitergehende Informationen steht Ihnen Herr Hosse und das reliaLex Team gerne zur Verfügung.